障がい者グループホーム用賃貸物件をお探しなら株式会社グルホサポート｜兵庫県神戸市

鳩の被害を解決した事例です

入居直後の障がい者グループでの出来事です。

出窓の上に鳩が集まり、ベランダが糞だらけになってしまっていました。

掃除をしても、しても、ベランダは大量の糞だらけになってしまいます。

お部屋の中でも鳩の足音が聞こえ、耳障りだそうです。

音に敏感な利用者さんもいるので何とか解決しなければなりません。

 

ネットで鳩除け対策を調べたのですが

忌避剤は匂いがするのでご近所迷惑になりかねません。

網を考えましたが出窓はベランダの横です。

3階ということもあり上手く掛けられませんし高所なので作業は危険です。

ダミーの天敵（カラスなど）も効果は一時的で慣れてしまうとか・・・
 

鳩は帰巣本能が強く一般人には対策が難しいそうです。

工務店さんに相談したところ

一番効果的な方法はトゲトゲを置くことだそうと教えていただきました。

一番原始的な方法ですが効果は抜群だそうです。

 

問題はどうやって置くかです。

3階なので脚立は届きませんし、高所なので危険です。

工務店さんによると「高所作業車を出動させるしかない」とのこと

費用は10万円位かかるそうです。

鳩除けに10万円はグループホームさんには大きな負担です。
そこでオーナーに費用の相談をすることにしました。
現場を見ていただいて、困っている事情を説明し、対応をお願いしました。
すると、快く受けていただいたのです。
障がい者グループホームに理解のあるオーナーに感謝しています。

このように開業後も想定外の事が起こります。
グルホサポートは開業後も賃貸のトラブル解決をサポートしています。
 

賃貸の建物や設備が壊れた時の修理代負担は誰がする？

賃貸物件でエアコンやトイレなどが壊れた時、
修理費用はオーナー負担になるのか、グループホーム負担になるのか気になりますね。

オーナー負担と借主負担の基準について説明いたします。

① 　建物に関する修繕はオーナー負担
　建物とは屋根や外壁の補修、給排水設備や電気設備の修理などのことです。これらは主の居住環境を確保するために不可欠なものなので原則オーナーが修理代を負担します。

② 　設備の修理はオーナー負担
　エアコンやシャワートイレなど入居時に設置してあるものが壊れた時、オーナーが負担するか借主が負担するのかは契約時に取り決めをして重要事項説明書に記載します。重要事項説明書に設備と書かれているモノはオーナー負担、書かれていないモノは借主負担が原則です。　

③　消耗品や少額の修理は借主負担
　網戸の穴、パッキンの劣化による水漏れ、障子やふすまの破れなど消耗品および少額の修理は借主負担が原則です。建物に関するモノや設備でも借主の過失による修理は借主負担になります。

賃貸に関する修理負担や退去時の原状回復に関するルールは国土交通省がガイドラインを示しています。グルホサポートの賃貸契約は国土交通省のガイドラインに沿ってオーナーと協議しています。

障がいを持つ方が街中で暮らすことが普通の社会に

先日障がい者グループホームの経営者さんから
「障がい者グループホームを初めて知った時にどう感じましたか？」と聞かれました。
一般の方が障がい者グループホームに対してどのように感じているのかお知りになりたかったそうです。
その時に答えたこと、そして私が障がい者グループホームに関わっている想いを書いてみたいと思います。

　障がいを持っている方は施設や病院などで介護を受けながら生活するものだと思っていましたので、グループホームのような普通の住居で街中で暮らすことができることに驚きました。調べてみるとグループホームのような制度は最近始められたもので以前は施設や病院で生活するしなかった歴史も知りました。

　残念なことですが一般社会では障がい者に対する偏見や差別は根強く残っています。あからさまな差別は減りましたし差別意識も若い世代ほど減っていると思いますが、様々な形で差別は存在しています。障がい者グループホームへの賃貸拒否はその一つです。

　差別や偏見の多くは障がい者を知らないために発生しているの部分も多いと思っています。これまで障がい者が施設や病院で暮らしていて街中で見かける事が少なかったたため一般の人は障がい者に慣れていません。だからどういう方なのか分からない、これが差別に繋がっているのではないかと思うのです。

　障がい者さんが街中で普通に暮らすことができるグループホームの制度はとても良いものだと思います。障がい者さんの生活の質も向上すると思いますし、健常者の方も街の中に障がい者さんが一定数いることが普通と感じられる社会が健全だと思うからです。

　障がい者グループホーム制度が始まり、多くの障がい者が街中でホームの支援を受けながら普通に暮らし始めています。ネットで「障がい者グループホーム　〇〇市」と自分の街を検索すると「こんなに障がい者グループホームがあるのか！」と驚くことでしょう。そしてトラブルなく街が平穏であることに気が付くと思います。障がい者グループホームが出来ると平穏な日常が乱されると反対する方も多いのですが実際はそんなことはないのです。

　障がい者グループホームが街中で増えることで、街中に障がい者さんがいることが当たり前になる。そんな社会が早く訪れることを願ってやみません。私の事業がもしその一助になるとしたらこんなにうれしいことはありません。

サテライトの成約事例を追加しました

サテライトの成約事例を追加しました。成約事例のサテライトＧ社様をご覧ください。
 

リフォーム直後だったので室内はとてもきれいな状態でお借りすることができました。利用者様にはとても喜んでいただいています。駅から徒歩10分以内と近く、スーパーやコンビニ、ドラッグストアなどのお店も駅からの通り道にありとても便利な立地です。

　サテライトは一人暮らしなので自立度の高い利用者様や集団生活が少し苦手な利用者様にとても人気があるのですが、サテライトを運営しているグループホーム様は少なく残念に思っています。サテライトは一人暮らしのステップと位置付けられているため入居期間は3年と短く報酬も低く設定されてためグループホーム様には魅力がないと思われているためと思われます。
　しかし訪問看護など外部の力を借りたり、職員のシフトを工夫すればサテライトはグループホーム様に確かなメリットがあります。実際に運営されているグループホーム様から直接お話を聞くこともできますのでご興味をお持ちのグループホーム様はお問い合わせください。
　
　サテライトが増えると利用者様のライフスタイルの選択筋を増やすことができます。普及することを願っています。
　
 

新しい成約事例を追加しました（室内画像も掲載しています）

　賃貸頂いている障がい者グループホームの社長様に成約事例に掲載を依頼したところ、快諾していただきました。その際「建物の写真はホームページに載せても判明できる方は少ないでしょう。むしろ室内を見ていただいてはいかがでしょうか？『普通の家やん』と感じて欲しいです。どうぞ戸建グループホームの一例として使ってください♪」とまで言って頂きました。お言葉に甘えて室内の画像も掲載させていただいています。

　成約事例はホームの場所が特定できないように市までしか掲載していません。画像もマンション名や場所が特定できてしまいそうな店名などはぼかし加工を入れて掲載をしています。室内画像や間取りも許可がない限り入れないようにしています。万一場所が判明して利用者さんの平穏な生活を乱したくないという想いからです。

　このホームの社長様は長く福祉事業に携わっていらっしゃる経験豊富な方です。「ホームページを通して障がい者の抱える課題を世の中の皆さん、知らなかった皆さんに広く伝えることが出来たら大変意味があることだ。」との想いからの申し出です。

　このお気持ちに応えることが出来るよう、障がい者グループホーム賃貸物件のお探しのお手伝いに取り組みたいと思います。


　

障がい者グループホーム、賃貸と建築（所有）どちらが良いか？

障がい者グループホームの建物を賃貸にすべきか建築すべきか迷っている方は多いと思います。

賃貸と建築のメリット、デメリットを整理してみます。

【賃貸】
メリット
・初期費用が少なくてすむ
・撤退が簡単
デメリット
・貸してくれるオーナーが少ない
・賃貸後も改修などでオーナーの承諾が必要で経営の自由度が制約される
・既存の建物を利用するためバリアフリー化されていないなど使い勝手が良くない

【建築（所有）】
メリット
・バリアフリーなど使い勝手の良いように設計できる
デメリット
・資金を用意しなければならない
・建築コストはかかるため初期費用が高い
・撤退が難しい

賃貸と建築の選択はコストと使い勝手を比較してがら判断することになります。

【賃貸】
初期費用が少なく済むの最大のメリットです。そのため運営してみて上手くいかなかったときなどの撤退は建築に比べて容易です。しかし既存の建物を使用するため段差があるなど使い勝手に制約があるのが普通です。防災設備費用も後付けのため高額になる可能性があります。間取りの改修は必要になってもオーナーの承諾が必要だったり退去時に原状回復が必要など経営の自由度は下がります。
【建築（所有）】
間取りやバリアフリー化など運営しやすいように自分で設計できるのが強みでしょう。必要な防災設備などの必要な設備も最初から設置できるのメリットです。自己物件なので経営の自由度も高くなります。しかし最大の問題点はコストです。特に地価の高い都市部では高額になります。

この様に賃貸は建築（所有）はメリットとデメリットが相対していて「あちらを立てれば、こちらが立たず」の関係です。

建築（所有）を考えるなら高額になる費用の回収が出来るかどうかでしょう。初期費用が用意できて採算が合うなら検討する価値は十分にあると思います。賃料がかからないので長期的には賃貸よりも採算は良くなると思います。都市部は地価が高いので採算が合う建築は難しいのが一般的なので地価の低い郊外や地方でおすすめです。

賃貸は初期費用が建築に比べて低いので建築コストが用意できない場合や地価が高い都市部でおすすめです。

グルホサポートでは地価が低い郊外や地方でも最初は賃貸で始めることをお勧めしています。万一事業が上手くいかなかった時に撤退が簡単だからです。グループホームの運営は他の事業と比較して景気に左右されないなど安定していますが、事業リスクはあります。利用者が集まらない。サビ管や世話人が集まらない。経営者が病気になった。など、思いがけない事が起こった時に建ててしまっていたら・・・・ぞっとしますよね。

「小さく初めて大きく育てる」が無難だと思いますがいかがでしょうか。

不動産会社が障がい者用の賃貸の仲介に熱心ではない理由

障がい者グループホームホーム用の賃貸物件探しを不動産会社に依頼しても
断られたり熱心に探してもらえないという経験をさてた方も多いのではいないでしょうか？

 

なぜ不動産会社は障がい者グループホームの賃貸仲介に熱心ではないのでしょうか？
それにはこんな理由があります。

①　住宅の要件に詳しくない
　　障がい者グループホームに使用できる建物や立地には厳しい制限があります。この要件に精通している不動産会社は多くありません。そのためどのような物件を探していいかわからないのです。　　
②　指定が取れない可能性がある
　　物件が見つかっても賃貸契約の前に行政や消防と開設の要件を満たしているか審査があります。そのため指定が取れないことがあります。また指定を取るための改修や防災設備を設置する条件が厳しくて費用面から障がい者グループホーム運営法人が断念する可能性もあります。そのため成約率は高くありません。
③　時間がかかる
　　通常の賃貸仲介は気に入った物件が見つかったらすぐに契約して1ヵ月後に入居します。障がい者グループホームの賃貸は物件が見つかった後に行政と事前協議、内示、申請、指定という手続きを踏まなければなりません。この期間が新設なら３か月程度、増設でも２か月程度かかります。
④　手間がかかる。
　　指定を取るためには建築計画概要書、検査済証、平面図、など様々な書類が必要です。行政から指導された個所の改修、自動火災警報器など防災設備設置するためにはオーナー承諾を取得しなければなりません。また退去時の原状回復の規定も決めなければなりません。通常の賃貸仲介にくらべて手間がとてもかかるのです。
④　障がい者グループホームへの賃貸を拒否するオーナーがとても多い
　　残念なことですが、障がい者への偏見や差別意識は根強いものがあります。そのためオーナーだけでなく、親族や地域住民の反対で賃貸を拒否されることはとても多く、物件を探すことはとても難しいのが現実です。

　このように障がい者グループホームの仲介は知識を求められる上に手間と時間がとてもかかります。しかし仲介手数料は法律で１ヵ月を超えて取ることが禁止されているので多く貰うことができません。簡単に言うと障がい者グループホームの仲介はコスパが悪いのです。通常の仲介を高速で回した方が収益が良いので障がい者グループホームの仲介にはどうしても熱心になれないのです。

　グルホサポートは障がい者グループホームの物件探しのエキスパートです。物件の要件はもちろん、行政や消防署との協議に精通しています。数多くのオーナーとの賃貸交渉をしてきましたのでオーナー交渉の独自ノウハウを持っています。障がい者グループホームに詳しい建築士、行政書士、工務店など連携してご理想のホーム作りを強力にバックアップできます。





 

障がい者グループホームに使用できる住宅の基準　　建築計画概要書と検査済証

障がい者グループホームに使用する建物は安全に建てられていなければなりません。
障がい者グループホームに使用する建物が建築基準法に則って安全に建てられていることを証明する書類が建築計画概要書と検査済証です。

建築確認とは、
工事着手前に、建築基準法の規定に適合しているかどうかチェックを受けることをいいます。建築主は法令上問題ない設計図面を役所に申請します。提出した書類は建築確認申請書（けんちくかくにんしんせいしょ）と呼ばれます。

確認済証とは
この建築確認をクリアした証明として出されるのが確認済証（かくにんずみしょう）です。確認済証は建築確認済証（けんちくかくにんずみしょう）や建築確認通知書（けんちくかくにんつうちしょ）とも呼ばれます。

建築計画概要書と検査済があれば建物が建築基準法に則って適正に建築されていることが証明できるのです。もしも建物の所有者が計画概要書と検査済証を紛失していても、市役所の建築課で保管されています。市役所でコピーを入手できますので安心してください。

障がい者グループホームの指定申請時に多くの自治体が建築計画概要書又は計画概要書と検査済証の両方の提出を義務つけている義務つけています。しかし築年数が古いと建築計画概要書や検査済証がない建物も多く存在します。運営を計画している行政が建築計画概要書や検査済証の提出を義務つけているか事前に確認した方が良いと思います。

 

障がい者グループホームの住宅基準

障がい者グループホームの一般的な住宅基準をご紹介します。
行政によって基準が異なる場合がありますのでご注意ください。

☆定員は４人以上が必要となります。
☆居室は原則１人一室です。居室は独室していなければなりません。他の人のお部屋を通らないと入れないお部屋は居室として認められません。
☆居室の面積は収納設備などを除いて７．４３㎡以上です。クロークや押し入れなどの収納がなくても居室面積７．４３㎡にプラスしてタンスなどの収納家具がおければ大丈夫です。
☆共同生活住居は、１以上のユニットを有していて、ユニットの定員は２人以上１０人以下でなければなりません。
またユニットごとに、風呂・トイレ・洗面所・台所等日常生活を送る上で必要な設備を設けている必要があります。
☆ユニットには居室のほか、居間・食事等の利用者が相互交流を図ることができる設備を設けていなければなりません。

既存の住宅を賃貸する場合、これらの基準を満たす住宅を探すことは簡単ではありません。
そこでグルホサポートではオーナーの承諾を得た上で、大きなお部屋を２室に分割するなど基準に合致できる改装もご提案しています。

 

障がい者グループホーム用物件のお探しから開設までをお手伝いします

障がい福祉に係る方ならお分かりだと思いますが、障がい者福祉事業で住宅や作業所などを賃貸するのはとても難しいことです。ネットなどで募集中の住宅に「障がい者グループホーム用としてお借りしたいのですが」と問い合わせを入れても、ほとんどが「一般の方を対象にしていますので」と断られています。お話を聞いてもらえるは10回に1回以下、実際借りられるのは１％以下というのが現実です。

そんな現状をなんとかしたくてグルホサポートを立ち上げました。物件探しでお困りの事業者様は多いと思います。このブログでは事業者様に役立つ情報を提供していきたいと思っています。よろしくお願いいたします。