障がい者グループホームを賃貸物件で運営する場合、火災保険の加入は非常に重要です。
火災保険の加入方法は大きく2つあります。

① 事業保険に借家人賠償責任特約を付帯する

事業活動全体を対象とした保険に、借家人賠償責任特約を追加する方法です。
ただし、事業保険の種類によっては、借家人賠償責任特約を付帯できない商品もあります。

② 賃貸物件用の火災保険に加入する

賃貸契約時に、不動産会社から紹介された火災保険に加入するケースも多くあります。
ただし、不動産会社が紹介する火災保険は一般住宅での生活を前提としている場合が多く、
障がい者グループホームのような事業利用では、補償内容や補償金額が適切か確認する必要があります。

具体的な事例
事例① 借家人賠償責任の補償金額が不足するケース

例えば、グループホーム内で火災が発生し、建物の大部分を修繕する必要が生じたとします。
一般住宅向けの火災保険では、借家人賠償責任の補償金額が比較的低く設定されている場合があります。
しかし、戸建て住宅の大規模な修繕では、工事内容によっては多額の費用が必要になることもあります。
もし補償金額が不足していた場合、超えた部分については事業者自身が負担しなければならない可能性があります。

事例② グループホーム特有の設備への補償

障がい者グループホームでは、開設時に手すりの設置、部屋の改装、設備の追加など、事業用として費用をかけて改修を行うことがあります。
しかし、加入している保険の内容によっては、これらの設備や内装工事部分が十分な補償対象となっていない可能性があります。
改修分の費用を補償額に反映し「造作物を含む」と保険証券に記載することが重要です。

事例③ 事業運営に伴う賠償リスク

例えば、利用者様が誤って洗面台の水を出したままにしてしまい、階下へ漏水被害を与えてしまった場合や、
職員の対応によって第三者へ損害を与えてしまった場合など、グループホームならではのリスクがあります。
火災保険だけでは対応できないケースもあり、施設賠償責任保険など、事業内容に合った補償の検討が必要になります。

保険選びで大切なこと

「不動産会社が紹介する火災保険だから安心」「事業保険に加入しているから大丈夫」と判断するのではなく、
障がい者グループホームという事業形態に適した補償内容になっているかを確認することが大切です。
一方で、必要な補償を過不足なく設定することは専門知識が必要であり、事業者様だけで判断することは簡単ではありません。
グルホサポートでは、障がい者グループホームなど福祉事業に精通した損害保険代理店をご紹介することも可能です。

物件探しだけではなく、開業後のリスク管理まで含めてサポートしておりますので、お気軽にご相談ください。

先日、障がい者グループホームとして賃貸している物件の管理会社から一本の電話がありました。

何だろうと思いながら電話に出ると、用件はこのような内容でした。

「オーナーから、家賃を値上げさせてほしいとの要望が出ているのですが、いかがでしょうか……？」

理由を尋ねると、次の2点が挙げられました。

◆ インフレによる諸物価の上昇
◆ 固定資産税の上昇

確かに、昨今の物価上昇を考えれば理解できる部分もあります。

ただ、私自身も賃貸業（大家業）を営んでおり、先々月に固定資産税を納付したばかりでした。

そこで、

「私も賃貸業をしていますが、固定資産税はそこまで大きく上がっていない印象です。」

とお伝えしたところ、担当者様からは、

「……ですよね」

という返答がありました(笑)

管理会社も板挟み

担当者様によると、

◆ 最近はオーナーから家賃値上げの相談が増えている
◆ 入居者への説明や交渉対応に追われている
◆ オーナーから進捗確認の連絡が頻繁にある

とのことでした。

管理会社としては、オーナーの要望を伝えなければならない一方で、入居者との関係も維持しなければなりません。

まさに板挟みの状態で、多くの担当者が苦労されていることが伝わってきました。

グループホーム事業者側も厳しい

一方で、障がい者グループホームを運営する側も厳しい状況に置かれています。

◆ 食材費の上昇
◆ 光熱費の上昇
◆ 人件費の上昇

こうしたコスト増加に日々直面しています。

しかし、障害福祉サービスの報酬は市場価格のように自由に変更できるものではありません。

収入が急激に増えるわけではない中で、家賃まで上昇すると事業運営への影響は決して小さくありません。

今回、値上げをお断りした理由

今回の家賃改定の打診については、丁重にお断りしました。

理由としては、

◆ 近隣相場が大幅に上昇していると判断できる資料が示されていないこと
◆ グループホーム事業の収支環境が厳しいこと
◆ 生活保護受給者向け住宅扶助基準にも大きな変化が見られないこと

です。

もちろん住宅扶助基準と家賃相場は完全に一致するものではありません。

しかし、参考指標の一つとして考えた結果、今回の値上げ要請に応じることは難しいと判断しました。

意外だった管理会社の回答

少し気になって、

「こうした家賃アップのお願いは、実際に受け入れられることもあるのですか？」

と尋ねてみました。

すると、

「はい。一定数は合意していただけるケースがあります」

とのことでした。

正直なところ、私は少し驚きました。

値上げの提案があったからといって、必ず応じなければならないわけではありません。

しかし、交渉の結果として双方が納得し、改定に至るケースも少なくないようです。

家賃改定は簡単ではない

一般的に、入居中の賃料を変更することは簡単ではありません。

家賃改定を検討する際には、

◆ 周辺相場の変化
◆ 契約内容
◆ 建物の状況
◆ 貸主と借主双方の事情

など、さまざまな要素が考慮されます。

新規募集時の家賃が上昇することと、既存契約の家賃を引き上げることは別問題です。

だからこそ、借主としては提示された理由をそのまま受け入れるのではなく、客観的な根拠を確認することが大切だと思います。

まとめ

今回のやり取りを通じて改めて感じたのは、

「理由」ではなく「根拠となる数字」を確認することの重要性

です。

例えば、

「固定資産税が上がっています」

と言われた場合でも、

「どの程度上がっているのでしょうか？」

と具体的な数字を確認することで、より冷静な話し合いができます。
 

オーナーにも事情があり、借主にも事情があります。

私自身も大家業を行っていますので、オーナー側の気持ちも理解できます。
 

ただ、値上げをお願いするのであれば「インフレだから」という抽象的な理由だけではなく、
具体的な根拠を示した上で話し合うことが大切だと感じました。

グルホサポートでは、障がい者グループホーム向けの物件探しやオーナーとの条件交渉、契約サポートを行っています。

今回のような家賃交渉も含め、事業者様が安心して運営できる環境づくりをお手伝いしています。

お問い合わせについて

サテライト型住居の開設にあたり、「当該エリアでサテライト指定の取得可能性を確認したい」「行政への事前相談の進め方を相談したい」「提携不動産業者の紹介を希望したい」など、障がい者グループホームの開設支援に関する専門的なご相談がございましたら、お気軽にグルホサポートまでお問い合わせください。

※本記事の情報は2026年6月8日時点のものです。空室状況や住居条件は変更となる場合があります。

グルホサポートでは、障がい者グループホーム事業者様向けに、サテライト型住居として活用を検討できる住居情報および開設支援に関する情報提供を行っております。

サテライト型住居は、利用者様が将来的な単身生活を見据えて生活スキルを身につけるための重要な支援の場であり、グループホーム運営における支援の幅を広げる仕組みとして活用されています。

また、グループホーム本体に加えてサテライト型住居を組み合わせて運営することで、利用者様の多様な生活ニーズへの対応や、支援体制の安定化にもつながります。

サテライト型住居の意義

サテライト型住居は、グループホームから一人暮らしへの移行を支援する中間的な住まいとして位置づけられています。

生活訓練の実践機会を提供することで、利用者様の自立支援を促進し、結果としてグループホーム全体の支援基盤の強化にも寄与します。

住居情報①

所在地：堺市北区蔵前町周辺

• ワンルームタイプ
• 1階および4階
• エレベーターなし
• 大阪メトロ御堂筋線 北花田駅 徒歩約15分

住居情報②

所在地：堺市北区北長尾町周辺

• 1Kタイプ
• 2階
• エレベーターなし
• JR阪和線 堺市駅 徒歩約9分

対象となる事業者様

• 既存の障がい者グループホームから概ね自転車で20分圏内の事業者様
• サテライト型住居の開設を検討されている事業者様

ご留意事項

• サテライト型住居としての活用可否については、事業者様による行政への事前相談および確認が必要です。
• 消防法令その他関係法令への適合確認が必要となる場合があります。
• 空室状況や住居条件は変更となる場合があります。
• グルホサポートは宅地建物取引業者ではなく、物件の内覧、条件交渉および賃貸借契約は提携または指定の宅地建物取引業者を通じて行われます。

お問い合わせについて

サテライト型住居の開設にあたり、「当該エリアでサテライト指定の取得可能性を確認したい」「行政への事前相談の進め方を相談したい」「提携不動産業者の紹介を希望したい」など、障がい者グループホームの開設支援に関する専門的なご相談がございましたら、お気軽にグルホサポートまでお問い合わせください。

このたび、株式会社niconico様が兵庫県宝塚市雲雀丘エリアで進められている障がい者グループホーム開設計画において、物件契約および開設準備のサポートをさせていただきました。
 

今回の物件は、阪急宝塚線「雲雀丘花屋敷駅」徒歩1分の好立地に位置する鉄骨造3階建て建物の2階・3階部分です。

居室数は5室で、1階にはコンビニエンスストアが入っており、生活利便性の高い環境が整っています。

また、駅に近く公共交通機関へのアクセスにも優れていることから、日常生活や地域活動への参加など、多様なニーズに対応しやすい環境が期待できる物件です。
 

雲雀丘エリアにおいて、このような利便性と居住環境を兼ね備えた物件は希少であり、障がい者グループホームとしての活用に適した物件であると考えています。

オーナー様・管理会社様へのご説明

障がい者グループホームは、国の制度に基づき行政による審査・指定を受けて運営される福祉サービスです。

今回の契約にあたっては、オーナー様および管理会社様に対し、

・障がい者グループホームの制度概要
・運営事業者の役割
・株式会社niconico様のこれまでの運営実績
・入居から退去まで、オーナー様と事業者様をつなぐグルホサポートの継続的なサポート体制

についてご説明させていただきました。

株式会社niconico様は、西宮市内において既にグループホーム運営実績があり、その点もご理解いただく材料となりました。

また、グルホサポートは契約後もオーナー様と事業者様の橋渡し役として、円滑な運営を支援してまいります。

幸いにもご理解のあるオーナー様・管理会社様に恵まれ、障がい者グループホーム事業へのご理解をいただくことができました。

建築・消防面の確認も支援

開設準備にあたっては、建築基準法や消防法への適合確認についてもサポートを行いました。

消防署との協議では、建築士にもご協力いただきながら、防火安全性向上のための検討を実施しました。

その一環として、火災時に煙の拡散を抑制し利用者様の安全確保につながる対策として、ドアクローザーの設置などについて協議を進めました。

障がい者グループホームは、利用者様が安心して生活できる環境づくりが重要であり、関係者の皆様と連携しながら必要な確認を進めています。

雲雀丘エリアでのグループホーム開設に向けて

宝塚市雲雀丘エリアは人気の住宅地であり、福祉事業用途での賃貸借について慎重に判断されるオーナー様も少なくありません。

そのため、関係者の皆様に事業内容や運営体制を丁寧にご説明しながら、安心して契約いただける環境づくりを心掛けました。

株式会社niconico様は現在、2026年7月頃の指定取得を目標として開設準備を進められています。

※本記事掲載時点では指定申請等の手続き準備中であり、指定の取得や開設時期を保証するものではありません。

地域で暮らしたい障がいのある方々の住まいの選択肢がさらに広がることを期待しております。

グルホサポートでは今後も、障がい者グループホーム事業者様と不動産オーナー様の橋渡し役として、物件選定のご相談から物件確保に向けた調整、開設準備、運営サポートまで行ってまいります。

障がい者グループホームを開設する際には、
自動火災報知設備や誘導灯などの防災設備の設置が必要となります。

しかし、ここで注意したいのは
「設置して終わりではない」という点です。

これらの設備は、適切に機能する状態を維持するために
以下のような消防点検が義務付けられています。

• 年2回の消防設備点検
• 年1回の消防署への報告

ビル入居時に見落としがちなポイント

特に注意が必要なのが、既存ビルへ入居するケースです。

多くのビルでは、すでに防災設備が設置されており、
消防点検自体も実施されています。

しかし、ここに落とし穴があります。

通常のテナントビルの場合、消防署への報告は
3年に1回で運用されているケースが多いですが、

障がい者グループホームのような
福祉施設が入居すると、報告義務は「年1回」に変更されます。

費用負担と報告責任の整理も重要です

消防点検や報告については、
すでにオーナー側が業者へ委託しているケースが多く見られます。

しかし、用途変更により

• 報告頻度が増える
• 点検内容が変わる可能性がある

といった変化が生じるため、
その費用負担や対応範囲を事前に整理しておくことが重要です。

ここが曖昧なままだと、

• 「どちらが報告するのか」
• 「追加費用は誰が負担するのか」

といった点でトラブルになる可能性があります。

グルホサポートの対応

グルホサポートでは、
こうした消防点検・報告に関する

• 報告義務の整理
• 費用負担の明確化

についても、賃貸契約時に事前整理を行っています。

物件選定だけでなく、
運営開始後のトラブルを未然に防ぐためのサポートも行っております。
 

いつもお世話になっております。
グルホサポートの本永です。
 
このたび、2026年4月1日をもちまして、
「グルホサポート」は法人化し、
株式会社グルホサポートとして新たなスタートを切ることとなりました。
 
これまで個人事業として活動してまいりましたが、
多くの方々とのご縁に支えられ、ここまで続けてくることができました。
 
グループホーム事業者様、行政の皆様をはじめ、
福祉事業者様、不動産会社様、建築業者様、設備業者様、
行政書士様、建築士様など、日頃より関わっていただいている皆様、
そして利用者様とそのご家族。
 
日々の業務の中で、数えきれないほどのご支援とご協力をいただいております。
この場をお借りして、心より感謝申し上げます。
 
私たちがこの事業に取り組む原点には、
「ホームがなく困っている利用者様に、安心して暮らせる良質なお部屋を届けたい」
という想いがあります。
 
現場では、住まいが見つからず困っている利用者様や、
受け入れ先の確保に苦慮されている事業者様が多くいらっしゃいます。
 
そのような課題に対して、物件の提案や調整を通じて少しでもお力になり、
「ここでなら安心して生活できる」と感じていただける環境を増やしていくこと。
それが私たちの役割であると考えております。
 
今回の法人化は、単なる形の変更ではなく、
より一層責任を持って社会に貢献していくための節目と捉えております。
 
これまで以上に関係者の皆様との連携を深めながら、
現場に寄り添った実務支援を行い、
グループホームの安定した運営と環境整備に貢献してまいります。
 
法人化を一つの契機として、
今後も信頼されるパートナーであり続けられるよう、
サービスの質の向上と体制の強化に努めてまいります。
 
そして、関わっていただくすべての皆様にとって、
少しでも価値のある存在であり続けたいと考えております。
 
今後とも変わらぬご支援、ご指導のほど、
何卒よろしくお願い申し上げます。
 
株式会社グルホサポート
代表取締役　本永 修