障がい者グループホームの入居トラブルは契約で防げます

～ドアノブ修理費用をめぐるご相談から～

先日、あるグループホーム様からこのようなご相談をいただきました。

「室内ドアのドアノブが壊れたので大家さんに修理をお願いしたところ、
『そんなことまで大家が直さないといけないのですか！』と断られてしまいました。
この場合、修理費用は私たちと大家さん、どちらが負担すべきなのでしょうか？」

賃貸中には、このように「ちょっとした設備の修理」がきっかけで、
オーナー様や管理会社との間で意見が食い違うことがあります。

ポイントは「経年劣化」か「故意・過失」か

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、

• 経年劣化や通常使用での損耗 → オーナー負担

• 借主の故意や過失による破損 → 借主負担

と定められています。

今回のご相談のケースは「経年劣化」でしたので、
本来はオーナー負担となります。

なぜトラブルになってしまうのか

実際には「経年劣化でも借主負担」といった誤った説明をされるケースもあり、
グループホーム様が理不尽な思いをされることも少なくありません。

こうした行き違いを防ぐには、入居後に話し合うのではなく、
契約時にあらかじめ取り決めておくことがとても大切です。

グルホサポートの強み

グルホサポートでは、契約交渉の段階から国交省ガイドラインに沿った内容をオーナー様と協議し、契約書に反映しています。

• 修理や維持管理の責任範囲を明確化

• 契約書に「ガイドラインに基づく負担区分」を盛り込み

• 入居中にトラブルが起きてもガイドラインを基準に解決

契約段階でルールを明確にしておくことで、
入居後のトラブルを大幅に減らすことができます。

まとめ

オーナー様との良好な関係を保ちながら、
安心してグループホームを運営するためには、
契約時の取り決めこそが最大の予防策です。

グルホサポートは、豊富な経験とノウハウで
「入居中のトラブルを未然に防ぐ契約づくり」をサポートしています。

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オーナーとの信頼関係がグループホーム賃貸成功の鍵

障がい者グループホームを開設しようとする際、多くの事業者がつまずくのが「物件探し」ですが、実はそれ以上に難しいのが オーナーとの協議 です。

良い物件が見つかっても、オーナーの理解と承諾がなければ契約に進めません。特に「障がい者グループホームとして使用する」ことに対して、オーナーが不安や疑問を持つケースは少なくありません。

本記事では、グルホサポートが大切にしている オーナーとの協議にフォーカスし、その重要性とグルホサポートの強みをご紹介します。

なぜオーナーとの協議が重要なのか

障がい者グループホーム用に物件を借りる場合、通常の住居契約とは異なる条件が必要になります。

• 改修・リフォームの可否

• 契約期間や解約条件

• 近隣住民への配慮

これらはすべてオーナーの理解と合意がなければ進みません。オーナーが安心して物件を貸せると感じられるかどうかが、開設成功の分かれ道となります。

オーナーが抱える不安とは？

実際に、オーナーからよく聞かれる不安の声には次のようなものがあります。

• 「障がい者施設を貸すと近隣トラブルにならないか」

• 「退去時の原状回復はどうなるのか」

• 「建物の傷みが早くならないか」

• 「運営者が途中で撤退しないか」

こうした疑問や不安に丁寧に答え、信頼を築くことができなければ、契約は成立しません。

グルホサポートの強み：オーナーとの協議力

グルホサポートでは、障がい者グループホーム専門の視点から、オーナーとの協議を徹底的にサポートしています。

1. 専門知識に基づいた説明力

制度や基準に基づき、「なぜこの用途で貸しても問題ないのか」「どのような改修をするのか」を具体的に説明します。専門的な部分をわかりやすく伝えることで、オーナーの安心感につながります。

2. 双方にとって納得できる条件調整

「事業者側に有利すぎない」「オーナー側に負担が偏らない」バランスを意識した条件調整を行います。双方が納得できる契約条件をまとめることが、長期的な関係構築につながります。

3. 実績に基づく信頼感

これまで多くのオーナーと交渉・契約を成功させてきた実績があります。実際の事例をもとに説明できるため、初めてのオーナーでも安心して話を聞いていただけます。

4. 開設後まで見据えた伴走

契約時だけでなく、開設後の運営も見据えた協議を行います。長期にわたり安定した運営ができることをオーナーに理解していただくことで、信頼関係が強化されます。

まとめ

障がい者グループホームの開設で「物件探し」が大変だと言われるのは事実ですが、実際に大きな壁となるのは オーナーとの協議 です。

• オーナーの不安をどう払拭するか

• 双方にとって納得できる条件をどう作るか

これができるかどうかで、事業の成否が決まります。

グルホサポートは、この「オーナーとの協議力」を最大の強みとし、事業者とオーナーの架け橋となってきました。
「候補物件はあるけれどオーナーにどう説明すればいいか分からない」
「交渉の段階で前に進まない」

そんなお悩みがあれば、ぜひ私たちにご相談ください。

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グルホサポートがグループホーム様に提供できるメリット

障がい者グループホーム事業者様が本業に専念できるよう、グルホサポートは不動産賃貸に関する各種サポートを行っております。行政からの指定取得支援、賃貸契約の締結から賃貸期間中の管理まで、ワンストップで対応します。

☆障がい者グループホーム用物件のお探しのお手伝い

障がい者グループホーム賃貸を成功させるためには、優良なホーム用物件が不可欠です。グルホサポートは幅広い不動産会社のネットワークを持っています。エリア・間取り・賃料・こだわりの設備など事業者様のご希望に沿った物件の探しをお手伝いいたします。

☆指定取得のサポート

障がい者グループホームの物件には細かい要件が多く、事務作業の負担が大きくなりがちです。グルホサポートは物件の指定要件に精通しているため、オーナー様のご負担を大幅に軽減し、スムーズな対応を実現します。

☆室内改修のサポート

障がい者グループホーム事業者様がスムーズに運営できる間取りと、行政の指定要件の両面に配慮した室内改修をご提案いたします。

☆契約のサポート

障がい者グループホーム事業の特性を踏まえた契約書作成のノウハウを有しており、行政の指定取得要件とオーナー様のリスクの双方に配慮した契約書を作成いたします。

☆入居期間中のサポート

グルホサポートが転貸者として関わることで、入居から退去まで障がい者グループホーム事業者様と同じ借主の立場で対応いたします。入居期間中の窓口として、事業者様とオーナー様の橋渡し役を担います。

☆防災点検のサポート

障がい者グループホームには自動火災報知設備や誘導灯などの防災設備設置が義務付けられており、さらに年2回の法定消防点検を受ける必要があります。福祉施設に強みを持ち、かつ低コストで対応可能な防災設備業者をご紹介いたします。

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障がい者グループホームへの賃貸をご検討してみませんか？

障がい者グループホームへの賃貸をご検討してみませんか？

賃貸経営をされているオーナー様、または相続で住宅をお持ちのオーナー様へ。
大切な資産を 障がい者グループホーム として活用してみませんか？

障がい者グループホームへの賃貸は、事業の特性上、

• 長期にわたり安定した入居が見込める

• 一般賃貸より高めの家賃設定になりやすい

といったメリットがあります。

対象となる物件条件

下記のような物件をお持ちのオーナー様は、ぜひ一度ご相談ください。
グルホサポートにてグループホームとしての要件を確認し、必要に応じて改修や設備のご提案を行います。
「すべての条件を満たしていない」という場合でも問題ありません。賃貸化の方法を一緒に検討していきましょう。

【戸建て】

• 延床面積：80㎡以上

• 間取り：4LDK以上
  　（個室4室以上〔1室4.5畳以上〕。3室でも改修で4室にできれば可）

• 建築計画概要書がある、または建築基準法に沿った建築や増改築をしてる

• 1981年6月以降の建築（新耐震基準）

【マンション・アパート型】

• 1棟所有のオーナー様

• 自動火災報知設備が設置済み

• ファミリータイプ住戸が4室以上
  　（例：4LDK×1室、2DK×2室 などお部屋数の合計が４室以上になる組み合わせでも可）

• 建築計画概要書がある、または建築基準法に沿った建築や増改築をしている。

• 1981年6月以降の建築（新耐震基準）

【ワンルームマンション型】

• 1棟所有のオーナー様

• 自動火災報知設備が設置済み

• 空室が5室以上

• 建築計画概要書がある、または建築基準法に沿った建築や増改築をしている

• 1981年6月以降の建築（新耐震基準）

ご安心ください

「障がい者グループホームって大丈夫かな…」とご不安に思われるオーナー様もいらっしゃいます。
しかし、グループホームは 自治体の指定を受けた事業者が、国の運営基準に基づいて適切に運営 します。

グルホサポートでは、物件活用の流れや運営の仕組みを、丁寧に・分かりやすくご説明いたします。
ご不安やご質問は、どんな小さなことでも遠慮なくお尋ねください。

お問い合わせはグルホサポートまで

物件要件は自治体によって異なる場合があります。
物件の状況や地域特性に合わせ、最適な活用プランをご提案いたします。

お気軽にお問い合わせください。

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【成約済み】明石市　グループホームに最適な戸建のご案内（情報提供）

海と街の利便性が調和する兵庫県明石市大蔵中町エリアにて、
障がい者グループホームとしての活用に適していると考えられる物件について、情報提供させていただきます。


 

■ 物件概要

• 木造2階建・5DKの戸建住宅

• 2階の和室8畳と洋室6畳を改修することで、最大5室の居室確保が可能

• 敷地内に駐車場2台分あり：送迎車両や来客用にも対応可

• 室内は内装リフォーム済みで、即使用も可能な状態です

• オーナー様より、障がい者グループホームとしての活用について前向きなご理解をいただいております

■ 賃貸条件（情報提供）

• 【賃　料】130,000円

• 【共益費】無料

• 【敷　金】130,000円

• 【礼　金】260,000円

■ 空室状況（2025年8月6日現在）

※空室状況は変動する可能性があります。詳細は別途お問合せください。

■ 立地・周辺環境

• 【所在地】兵庫県明石市大蔵中町

周辺環境も整っており、生活利便性と自然環境のバランスに優れたロケーションです。

• 最寄駅：JR朝霧駅（徒歩約10分）／山陽電鉄 大蔵谷駅（徒歩圏内）
  　→ 明石駅・神戸方面へもアクセス良好です

• スーパー、ドラッグストア、病院、銀行などが周辺に揃っています

• 明石海峡・大蔵海岸も近く、自然と調和した静かな住環境

■ 内覧について

現地の確認をご希望の場合は、お気軽にご相談ください。
オーナー様または管理会社との調整のうえ、可能な範囲で対応させていただきます。

■ ご注意

本記事は、障がい者グループホームの開設を検討されている事業者様に向け、参考情報として物件をご紹介するものです。
「グルホサポート」では、障がい者グループホーム向けの転貸事業を行っておりますが、宅地建物取引業者（いわゆる不動産仲介業者）ではありません。
そのため、物件の売買・賃貸の仲介業務は行っておらず、本情報は特定の契約の締結を勧誘するものではありません。あらかじめご了承ください。

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【大阪府高槻市】グループホーム運営に最適なワンルーム物件のご案内（情報提供）

大阪府高槻市で、障がい者グループホームの開設をご検討中の皆さまへ。
運営に適した賃貸物件（ワンルームマンション）に関する情報をご紹介いたします。

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■ 物件の特徴
当物件には、障がい者グループホームの運営に必要とされる「自動火災報知機」がすでに設置済みです。そのため、防災設備の新設にかかる初期費用を抑えることができます。
また、オーナー様は障がい者グループホームとしての活用に理解のある方です。
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■ 賃貸条件
•           【賃　料】42,000円
•           【共益費】無料
•           【敷　金】無料
•           【礼　金】42,000円
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■ 空室状況（2025年7月14日現在）
5室以上の空室があるとの情報を確認しています。
※空室状況は日々変動いたしますので、最新の情報は個別にご案内いたします。
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■ 立地情報
•           所在地：大阪府高槻市大和町
•           住宅地からやや離れた静かな場所にあり、近隣への配慮が比較的少なくて済む環境です。
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■ 内覧について
現地の内覧も可能とのことです。
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※ご注意
本記事は、障がい者グループホームを運営される方向けに、開設支援の一環として参考物件情報を提供するものです。
グルホサポートは、障がい者グループホーム向けの転貸事業を行う事業者です。
※宅地建物取引業者（いわゆる不動産仲介業者）ではないため、物件の売買・賃貸の仲介などは行っておりません。あくまで事業者向けの参考情報として掲載しており、特定の契約締結を勧誘するものではありません。

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所有物件を「障がい者グループホーム」に活用しませんか？

① 障がい者グループホームとは？

障がい者グループホーム（共同生活援助）とは、障がいのある方が地域の中で自立した生活を送るために、少人数で共同生活を営む住まいのことです。
自治体から指定を受けた事業者が、資格を持つ支援スタッフのもとで日常生活をサポートし、入居者が安心して暮らしながら地域社会に参加できる大切な拠点となります。

多くの自治体がその設置を推進しており、今、全国的にグループホームの数が足りていないのが現状です。

② オーナーが障がい者グループホームに物件を貸すメリット

✅ 長期で安定した賃貸契約

運営事業者との契約で、10年以上の長期安定収入が見込めます。
空室リスクや短期解約の不安が少なく、安定経営に繋がります。

✅ 原状回復・管理の手間が少ない

運営事業者が施設管理や清掃を定期的に行います。原状回復義務も事前に契約書に明記しますので安心して貸せます。

✅ 空き家・築古物件の有効活用

市場価値が落ちた物件や空き家も、グループホームとして再活用できる可能性があります。

✅ 社会貢献ができる

地域での共生社会の実現に貢献。
「社会の役に立っている」という満足感も得られます。

✅ 補助金・優遇制度の対象になる場合も

物件のバリアフリー化や消防設備導入において、自治体からの補助金支援が受けられる場合があります。

③ 障がい者グループホームに適した物件とは？

以下のような条件を満たす物件は、グループホームへの転用が可能です。

■　木造・軽量鉄骨・鉄骨造いずれも可（※構造による制限は少ない）

■　延床面積：おおよそ80㎡以上

■　間取り：3LDK以上（4～6人が住める広さ）

■　1981年（昭和56年）6月以降建築の建物

■　建築計画概要書がある（手元になくても市役所等で確認できます）

■　改修が可能な物件

※構造基準や消防法の要件等は、自治体により異なります。詳しくはお問い合わせください。

④ 貸せる可能性のある物件をお持ちのオーナー様へ

「この物件でも大丈夫？」
「古い家だけど活用できる？」
「改修はどうすれば？」

そんな疑問やご相談は、グルホサポートにお任せください。

私たちは、障がい者グループホームの企画・運営・物件活用の専門チームです。
無料相談・現地調査も随時受付中！

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